Hace ocho años puse una frase en la cabecera de este blog y no volví a pensar mucho en ella. Decía que el desarrollo sostenible es un balance entre la urbe y la naturaleza salvaje en su estado más puro, y que todos los paisajes del planeta se mueven en un eje que va de un extremo al otro.
La escribí cuando trabajaba en conservación. La leo ahora, que desarrollo naves logísticas, y me doy cuenta de que escribí la tesis años antes de vivirla. No cambié de tema. Cambié de posición en el mismo eje.
Este escrito es sobre ese recorrido, y sobre tres días concretos que hoy uso más que cualquier título.
El Moncayo: un paisaje vacío no es un paisaje conservado
Estudiaba el máster en espacios naturales protegidos y me tocó un censo de jabalíes en el Parque Natural del Moncayo, en Zaragoza. Viví un tiempo dentro del parque, en una pequeña estancia rural, caminando lajas y pedreros buscando rastros, midiendo, contando.
Venía del trópico. Lo primero que me desconcertó fue la pobreza de especies: diez árboles donde un bosque centroamericano tiene miles. Lo segundo fueron las distancias, esa escala del mundo rural español que no existe en El Salvador. Y lo tercero, que resultó ser lo importante, fue la gente. O más bien la que ya no estaba.
Visitamos un pueblo donde quedaban el alcalde y un vecino. El vecino nos explicó, con detalle, que no pensaba votar por el alcalde y que además le caía mal. Me reí en el momento. Años después entendí que estaba viendo el final de un proceso: un territorio del que la actividad económica se había retirado, y que no por eso estaba mejor conservado. Estaba abandonado, que es otra cosa. Los montes se cerraban, los recolectores de setas eran de fuera, y el paisaje que un urbanita llamaría prístino era en realidad un paisaje sin nadie que lo sostuviera.
Ahí se me armó la idea que todavía uso: la conservación no es la ausencia de humanos. Es el uso correcto del espacio. Un territorio se sostiene cuando alguien vive de él de una manera que no lo consume.
Se me olvida a veces lo importantes que son esos lugares para mí. Escribir esto es en parte acordarme.
Doñana: intervenir tiene un costo, y hay que decirlo
Vivía en la Reserva Biológica de Doñana escribiendo mi tesis sobre el lince ibérico, bajo la tutoría del Dr. Miguel Delibes. Un día uno de los investigadores necesitaba voluntarios para una operación de traslado de flamencos.
El problema era este: en verano ciertos humedales se secan, y los flamencos que están ahí, por alguna razón, no se van. Se quedan y mueren. Los técnicos del parque querían moverlos a humedales más grandes.
Pasé un día entero en medio de la marisma persiguiendo flamencos, cuidando que no se golpearan. Dos se quebraron las patas y hubo que llevarlos al servicio veterinario. El resto fue liberado en un humedal grande, y durante el resto de mis días en Doñana los vi ahí, vivos.
Y nunca pude dejar de pensar lo mismo: están vivos porque los perseguimos, y dos se quebraron las patas. ¿Por qué tenemos que intervenir? ¿Dónde quedó la selección natural?
La respuesta, incómoda, es que en Doñana la selección natural ya no operaba sola. El humedal se secaba en un paisaje modificado por décadas de agricultura y extracción de agua. En un territorio gestionado, no intervenir también es una decisión, y también tiene consecuencias. La pregunta deja de ser si intervenir. Pasa a ser qué costo aceptas, y si eres capaz de nombrarlo en voz alta.
Pacuare: declarar lo que no sabes
La tercera fue en Costa Rica, buscando Agalychnis lemur en un pantano de la Reserva Forestal Río Pacuare. Las contamos, las medimos, decidimos no colectar ninguna. A las dos de la mañana empezamos a salir bajo una lluvia de selva, y en el camino nuestro guía se topó con una matabuey de dos metros, la serpiente venenosa más grande del continente, e intentó colectarla. Salió mal. Se soltó, huyó en mi dirección, me gritaron que corriera, y corrí.
Cuando mi cerebro volvió a mí estaba solo, sin lámpara, sin machete, sin idea de dónde estaba.
Tenía tres opciones y las tres eran malas. Volver por donde vine, donde estaba la serpiente. Buscar el sendero, que no podía ver. Gritar, con una tormenta que tapaba todo. Elegí la cuarta: corté unas hojas para no estar en contacto con el suelo mojado, me senté y esperé a que amaneciera.
No fue valentía y desde luego no fue destreza. Fue admitir con precisión lo que no sabía, y no moverme hasta tener información. Es la cosa más difícil de hacer cuando todo tu instinto te pide actuar.
El tramo del medio
Del campo pasé a las instituciones. El Grupo de Mastozoología, Territorios Vivos, el programa de tortugas marinas, la dirección de la fundación zoológica, el trabajo técnico en el Ministerio de Ambiente detrás de la ley de áreas naturales protegidas. Y después la bisagra, aunque yo no lo sabía entonces: salvaguardas sociales y ambientales en megaproyectos bajo los Performance Standards de la Corporación Financiera Internacional.
Ahí aprendí algo que ningún curso de biología enseña. Un proyecto de infraestructura no se cae por ingeniería. Se cae porque nadie habló con la comunidad que vive sobre el acuífero. Las salvaguardas no son un trámite: son licencia social para operar, y esa licencia se gana o se pierde años antes de que llegue la primera excavadora. Es, con otro nombre, el trabajo de un permiso de construcción.
Después vino API, el fondo de inversión dentro del compact de la Millennium Challenge Corporation en El Salvador. Treinta y cinco millones de dólares públicos que apalancaron cincuenta y un millones de capital privado. Originación, estructuración, negociación con inversionistas, cumplimiento. La construcción la llevaba otro; yo llevaba el resto.
Y ahí aprendí la segunda pieza: el capital tiene su propia gramática. Un compromiso de inversión no es una promesa, es una obligación exigible con umbrales, plazos y consecuencias. Quien no entiende esa gramática puede tener el mejor proyecto del mundo y no financiarlo nunca.
El extremo urbano
Hoy desarrollo parques logísticos e industriales. El más reciente son 111,112 metros cuadrados de nave Clase A en el corredor de Nejapa: cuatro naves, colocadas en treinta meses, con el 65% comprometido contra planos antes de que hubiera una sola columna levantada.
Los tres días aparecen todos, aunque nadie los vea.
El Moncayo aparece cuando evalúo un sitio. Un parque no se pone donde el terreno es barato. Se pone donde concentra actividad que de otro modo se dispersa, y donde hay quién trabaje en él. Un polígono sin gente alrededor es la versión industrial de aquel pueblo de dos habitantes.
Doñana aparece en la estructura del negocio. Los dos contratos ancla de Nejapa se firmaron contra planos, con la obra sin empezar, y a un precio por debajo de la banda de mercado. Ese descuento —sobre unos cuarenta y cuatro mil metros— es lo que compró la certeza de flujo que hizo bancable una titularización de cien millones. Es un costo real, visible, pagado para que existiera el resto. Dos flamencos con las patas rotas para que la bandada viviera. Lo escribí así en el expediente del proyecto Nneo Nejapa, con el número, porque un desarrollador que solo reporta la renta más alta está escondiendo lo que costó llegar ahí.
Y Pacuare aparece en lo que ese mismo expediente declara que no demuestra: que no hay evento de salida, ni venta, ni refinanciamiento marcado por un tercero, y que sin eso el retorno sobre costo mide calidad del underwriting y no retorno realizado. Que la única línea de costo peor que el benchmark es de nuestro lado de desarrollo y no del contratista. Que de siete nichos de mercado evaluados, cuatro dijeron que no.
Nada de eso ayuda a vender. Todo eso es lo mismo que hice sentado en el barro a las tres de la mañana.
Lo que se ve desde este extremo
Desde el extremo salvaje del eje, el territorio se defiende manteniendo a la gente afuera. Es una idea que defendí durante años y que sigue siendo correcta en algunos lugares.
Desde este extremo se ve lo que el Moncayo ya me había mostrado sin que yo lo entendiera. La actividad económica no desaparece porque uno trace una línea en un mapa: se mueve, y si no tiene dónde concentrarse, se dispersa. Ciento diez mil metros cuadrados de logística bien ubicados, con altura suficiente para almacenar un treinta por ciento más de producto en la misma huella, son ciento diez mil metros que no se convierten en veinte bodegas mal puestas repartidas por el área metropolitana, cada una con su camión, su pozo y su pedazo de suelo.
El uso del suelo es una decisión de conservación. Solo que se toma en una hoja de cálculo y no en una marisma.
No estoy diciendo que desarrollar sea conservar. Sería cómodo y sería falso. Estoy diciendo que son dos puntos del mismo eje, y que haber estado en los dos me da una lectura del territorio que no tendría si solo hubiera estado en uno.
Escribí aquella frase en 2018 sin entenderla del todo. Ocho años después la entiendo mejor, y lo que me queda claro es que el eje no se recorre una sola vez.
Rodrigo Samayoa Valiente es developer de Ternova Capital y dirige Nneo Smart Properties, la empresa del grupo que gestiona inversiones de capital en real estate y energía. Nacionalidad española y salvadoreña.
